Lotzstrasse 24 · Außenansicht im Goldlicht

Vol. I · Investmentmonografie · Frühjahr 2026 Off-Market

Exklusives Investment · Off-Market · Frankfurt-Nied

Lotzstrasse 24

Mehrfamilienhaus · Baujahr 1914 · 7 Einheiten · 375 m² · vollvermietet · durchsaniert

Zehn Jahre Cashflow. Zwanzig Jahre Substanz.

Vertrauliches Exposé anfordern → Hochrechnung

Verkaufspreis · VB 1.570.000 € Vollvermietet · Hausverwaltung inklusive · Off-Market

Cashflow nach Steuer +29.384 € p. a. · 100k EK · 42 % Spitzensatz

Bestandsmiete · AfA-Potenzial 65.520 € · 5,00 % Netto kalt · denkmalähnliche AfA über 20 Jahre

Vermögenszuwachs · 10 Jahre+860.499 €Cashflow + Wertsteigerung · 100k EK

Vom Finanzamt zurück · p.a.+26.400 €AfA 5 % · 20 Jahre · §7 Abs. 4 EStG

Spekulationsfrist10 Jahredanach: steuerfreier Verkauf · § 23 EStG

Herausgegeben von der Aurich Gruppe · Investmentdesk Frankfurt Seite 01 — VIII

Vom Editor's Desk

Es gibt im Frankfurter Bestand Häuser, die nie öffentlich vermarktet werden. Häuser, deren Substanz so kompromisslos erneuert wurde, deren Mieter so verlässlich seit Jahren bleiben und deren Lage so unaufgeregt richtig ist — dass sie ihren Käufer im stillen Kreis finden, lange bevor ein Portal davon erfährt.

Die Lotzstraße 24 gehört dazu. Eine Gründerzeit-Adresse von 1914 mit neuem Dach, neuer Fassade und modernster Heiztechnik. Sieben Wohneinheiten, nahtlos vollvermietet. Dazu ein steuerlicher Hebel von fünf Prozent Abschreibung — eine absolute Seltenheit auf dem aktuellen Frankfurter Markt.

Auf den folgenden Seiten lesen Sie, was bleibt, wenn man theoretische Renditeversprechen beiseitelässt und sich auf das Wesentliche konzentriert: Fundierte Substanz. Sofortiger Cashflow. Stabile Lage. Und ein Investment, dessen Wertsteigerung nach zehn Jahren vollständig steuerfrei bleibt.

— Aurich GruppeInvestmentdesk Frankfurt · April 2026

100.000 € Eigenkapital — in 10 Jahren

8,1×

Aus 100.000 € werden 860.499 €. Spekulationsfrei nach § 23 EStG.

Kaufpreis

1.570.000 €

VB · Off-Market

Bestandsmiete p. a.

65.520 €

netto kalt · 100 % vermietet

Cashflow nach Steuer

+29.384 €

p. a. · 42 % Spitzensatz

AfA-Potenzial

5,00 %

denkmalähnlich · 20 J

+533.070 €Wertsteigerung 10 J · +3 % p.a.

+222.641 €Steuerersparnis 10 J · kumuliert

+283.574 €Tilgung 10 J · Vermögensaufbau

Annahmen: Bestandsmiete 65.520 € netto kalt · Sollzins 3,8 % p.a. · Tilgung 1,5 % p.a. · Erwerbsnebenkosten 7,5 % · Spitzensteuersatz 42 % · AfA 5 % auf 80 % Gebäudewertanteil · Eigenkapital 100.000 € · Wertentwicklung 3,0 % p.a. · Mietsteigerung 1,5 % p.a. Hausverwaltung über Nebenkostenumlage gedeckt. Vollständige Rechnung im Exposé.

III. Die Hochrechnung Was nach zehn Jahren bleibt — wenn Sie spekulationsfrei verkaufen. Bewegen Sie die Regler.

Lotzstrasse 24 · Hochrechnung

Vermögensaufbau über 10 Jahre

Spekulationsfrei · § 23 EStG

Kaufpreis1.570.000 €

Eigenkapital100.000 €

Wertentwicklung p.a.3,0 %

Mietsteigerung p.a.1,5 %

Tilgung p.a.1,5 %

Wertsteigerung Immobilie

340.155 €

Marktwert nach 10 Jahren

Vermögenszuwachs steuerfrei

965.000 €

Wertsteigerung + Tilgung + CF

Tilgung · Vermögensaufbau

295.000 €

Schuldenabbau über 10 Jahre

Annahmen: Bestandsmiete 65.520 € netto kalt p.a. · Sollzins 3,8 % p.a. · Erwerbsnebenkosten 7,5 % · Spitzensteuersatz 42 % · AfA 5 % auf 80 % Gebäudewertanteil. Hausverwaltung über Nebenkostenumlage gedeckt. Steuerfreie Veräußerung nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG. Keine Finanzierungsberatung.

IV. Der Investmentrechner Im Detail. Bewegen Sie die Regler — sehen Sie, was nach Steuer übrig bleibt.

Annahmen

Ihre Parameter

Kaufpreis1.570.000 €

Eigenkapital100.000 €

Sollzins p.a.3,80 %

Tilgung1,50 %

Erwerbsnebenkosten7,5 %

Spitzensteuersatz42 %

Bruttorendite4,19 %

Faktor23,85

Zinslast p. a.47.396 €

Tilgung · Vermögensaufbau24.945 €

Cashflow nach Steuer+31.727 €

Annahmen: Gebäudewert 80 % · AfA 5 %. Hausverwaltung über Nebenkostenumlage gedeckt. Tilgung als Vermögensaufbau ausgewiesen, nicht als Kostenpunkt. Keine Finanzierungsberatung.

V. Die Substanz In zehn Jahren das Haus von Grund auf erneuert — Dach, Fassade, Heizung, Fenster.

2022

Dachflächenfenster · Velux-Premium

Einbau erstklassiger, energieeffizienter Velux-Premiumfenster in der 75 m² Dachgeschosswohnung. Eine Investition in exzellente Dämmwerte und ein lichtdurchflutetes, exklusives Raumgefühl unter historischem Dach.

2017

Brennwerttherme · Weishaupt

Premium-Heiztechnik vom deutschen Marktführer inklusive leistungsstarkem Warmwasserspeicher. Das hocheffiziente und verlässliche System garantiert einen ressourcenschonenden Betrieb, dauerhaft niedrige Nebenkosten und höchste Mieterzufriedenheit.

2014

Komplette Dacherneuerung

Vollständige Neueindeckung des Daches. Diese handwerklich anspruchsvolle Maßnahme sichert die Bausubstanz für die kommenden Jahrzehnte und stellt für Sie als Investor einen der wichtigsten, bereits realisierten Werttreiber dar.

2014

Energetische Fassadensanierung — 12 cm WDVS

Hochwertiger Vollwärmeschutz auf sämtlichen Außenflächen. Die professionelle Dämmung senkt den Primärenergiebedarf maßgeblich, erfüllt moderne GEG-Standards und schützt nachhaltig vor steigenden Energiekosten.

laufend

Sukzessive Modernisierung der Wohneinheiten

Kontinuierliche und stilsichere Aufwertung des Wohnraums in den vergangenen Jahren. Der Großteil der Einheiten überzeugt heute durch zeitgemäße Bodenbeläge, hochwertig sanierte Bäder und moderne Küchen — ein Premium-Standard, der sich in der erstklassigen Vermietbarkeit widerspiegelt.

Das Versprechen

Zehn Jahre Cashflow.
Zwanzig Jahre Substanz.

Die wesentlichen Werttreiber — Dach, Fassade, Heizung, Fenster — sind erledigt. In den nächsten zwanzig Jahren sind keine größeren Investitionen zu erwarten. Das Haus ist voll vermietet, die Hausverwaltung wird mit übergeben. Wer hier kauft, investiert einmal — und hat seine Ruhe.

✓ Hausverwaltung inklusive ✓ Voll vermietet · 7 Einheiten ✓ Schlüsselfertige Übergabe

VIII. Der Steuerhebel Restnutzungsdauer ca. zwanzig Jahre — gutachterlich begründbar. Daraus folgt eine erhöhte AfA von fünf Prozent — und damit eine jährliche Steuerrückerstattung, die fast den halben Cashflow ausmacht.

Steuerrückerstattung · jedes Jahr · vom Finanzamt zurück

+26.400€

Zwanzig Jahre lang.
Fünf Prozent Abschreibung auf 1.256.000 € Gebäudewertanteil — gutachterlich begründet, gesetzlich verankert, vom Finanzamt anerkannt.

Gebäudewert

1.256.000 €

AfA-Satz

5,00 %

Spitzensteuersatz

42 %

pro Jahr zurück
+26.400 €

5 %

AfA pro Jahr

i.
Gebäudewertanteil ca. 1.256.000 €Bei einem Bodenwertanteil von 20 % ergibt sich die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage.
ii.
62.800 € jährliche AfA · 26.400 € zurück5 % über 20 Jahre. Im Spitzensteuersatz von 42 % wandert jedes Jahr eine Steuerrückerstattung von 26.400 € direkt in Ihren Cashflow.
iii.
Über 528.000 € Rückerstattung über 20 Jahre26.400 € pro Jahr — zwanzig Jahre lang. Eine halbe Million an Steuerentlastung, gesichert durch ein objektiv begründbares Restnutzungsdauer-Gutachten.
iv.
Gutachten verfügbar · § 7 Abs. 4 Satz 2 EStGVollständige Dokumentation zur Begründung der verkürzten Restnutzungsdauer wird beim Notartermin übergeben. Rechtssicher, finanzamtsfest.

X. Die Lage Frankfurt-Nied — der ruhige Westen mit S-Bahn-Anschluss. Pendler-Quartier mit konstanter Nachfrage.

9 min

S-Bahn → Frankfurt Hbf

12 min

PKW Flughafen FRA

6 min

Fußweg S-Bahn Nied

+18 %

Mietspiegel 5 J. Ø

Frankfurt-Nied ist ein klassisches Pendler-Quartier. Die durchgängige Vermietung des Objekts ist kein Zufall — sie ist die direkte Folge der Lage. Mietspiegel-Trend: stabil aufwärts.